清晨7点15分，中环皇后大道中18号的“街角咖啡”飘出浓郁的意式浓缩香。老板阿财擦着吧台，抬头看见玻璃门被推开——穿深灰色定制西装的Mark快步走进来股市如何配资炒股，领口的银质领带夹闪着光，手里还抱着一台贴满便签的笔记本电脑。
“照旧，热美式加双倍浓缩？”阿财笑着打招呼。 “对，麻烦快一点，8点要和纽约总部开视频会。”Mark接过咖啡，指尖敲了敲杯壁，“对了，你们店旁边的The Henderson大厦，最近是不是又有外资机构搬进来？昨天我看见几个穿桥水logo衬衫的人在看楼层平面图。” 阿财擦了擦手，指着窗外的摩天大楼：“可不是嘛，上个月有个贝莱德的团队租了12层，昨天还有个家族办公室的人来问，说要找能看维港的办公室。我这店开了10年，疫情期间每天只能卖20杯咖啡，现在早上不到9点，已经卖了80杯——你们这些‘New Money’，把中环的烟火气又带回来了。”
一、“New Money”不是新词，却是香港的“新故事”
展开剩余89%如果你最近去过中环，一定会发现街头的“新变化”：IFC大厦楼下的星巴克，多了不少拿着英文财经报纸的外国人；长江实业中心的电梯里，经常能听到“ETF”“沪深港通”之类的专业术语；甚至连路边的房产中介橱窗里，都贴满了“超甲级写字楼出租”的广告，租金报价比去年涨了15%。
这些“新变化”的背后，是国际资管机构、对冲基金、家族办公室等“New Money”的集体涌入。根据仲量联行2025年1月的统计，中环甲级写字楼的净吸纳量达到8.11万平方英尺，其中60%来自这类机构——Point72租了The Henderson的4个楼层，贝莱德拿下了IFC的1.5万平方英尺，桥水更是把亚太区总部从新加坡搬到了中环的恒基中心。
“我们花了6个月找写字楼，几乎把中环的超甲级大厦都看遍了。”Mark放下咖啡，翻开笔记本电脑里的楼层平面图，“不是因为香港的租金便宜（其实比新加坡贵30%），而是因为这里是进入中国市场的‘必经之路’。你看，楼下就是香港交易所，隔壁有能做内地合规咨询的律师事务所，楼里还有专门做沪深港通交易的券商——这些资源，新加坡没有，东京也没有。”
Mark是Point72的亚太区负责人，去年从纽约调到香港。他的团队里有15个人，其中5个是内地出生的分析师，每天早上都会一起讨论A股的行业研报。“上星期我们刚投了一家深圳的新能源公司，通过香港的QFII账户买入的。如果没有中环的这些资源，我们根本没办法这么快完成尽调和交易。”他喝了口咖啡，指尖划过电脑屏幕上的“中国内地ETF布局计划”，“你知道吗？贝莱德去年在香港推出的内地消费ETF，规模已经超过了100亿港元——这就是中环的魅力，能把国际资本和中国市场‘无缝对接’。”
从“空置率15%”到“一房难求”：中环写字楼的“逆袭”故事
阿财的咖啡店旁边，The Henderson大厦的玻璃幕墙反射着清晨的阳光。这栋2023年才建成的超甲级写字楼，去年的空置率还是12%，今年上半年已经降到了5%。门口的房产中介广告牌上，“超甲级写字楼出租”的字样被划掉，换成了“仅剩3层，先到先得”。
“2020年疫情最严重的时候，我这店每天只能卖10杯咖啡，楼下的写字楼里连灯都没几盏。”阿财指着窗外的The Henderson，“你看现在，早上8点电梯都要排队，晚上10点还有人加班。”
中环写字楼的“逆袭”，藏在一组组数据里：
仲量联行2025年1月报告显示，中环甲级写字楼净吸纳量达到8.11万平方英尺，创2018年以来新高；
戴德梁行统计，2024年中环超甲级写字楼租金同比上涨18%，其中能看维港的楼层租金达到每平方英尺120港元；
香港差估署数据，2025年第一季度，中环写字楼空置率从2023年的15%降至11.3%，是近5年来的最低值。
仲量联行2025年1月报告显示，中环甲级写字楼净吸纳量达到8.11万平方英尺，创2018年以来新高；
戴德梁行统计，2024年中环超甲级写字楼租金同比上涨18%，其中能看维港的楼层租金达到每平方英尺120港元；
香港差估署数据，2025年第一季度，中环写字楼空置率从2023年的15%降至11.3%，是近5年来的最低值。
“我做了15年房产中介，从没见过这么多外资机构抢写字楼的场景。”负责The Henderson租赁的陈小姐说，“上个月有个对冲基金的团队，看完楼层当天就签了合同，说‘怕晚了就没了’。还有个家族办公室，本来想租新加坡的写字楼，后来听说香港的沪深港通成交额去年涨了25%，立刻改了主意。”
陈小姐的办公桌上，堆着厚厚的租赁意向书——有来自美国的资管巨头，有欧洲的家族办公室，还有几家日本的对冲基金。“他们问得最多的问题，不是‘租金多少’，而是‘能不能快速对接内地的券商’‘有没有懂中国市场的律师事务所’。”她翻了翻意向书，“你看，这个桥水的意向书里，特意注明‘要靠近香港交易所，步行10分钟以内’。”
资本的“用脚投票”：为什么是中环？
Mark喝完最后一口咖啡，看了看手表——7点50分，该去办公室了。他背起电脑包，和阿财挥手告别：“晚上加班到9点，再来买一杯冰咖啡。”
走出咖啡店，Mark抬头望着The Henderson大厦的招牌。这栋楼里，有他的团队，有贝莱德的ETF部门，有桥水的亚太区总部，还有几个刚搬来的家族办公室。为什么这些“New Money”都选择中环？Mark的笔记本里，写着三个理由：
1. “能摸到中国市场的脉搏”
Mark的团队里，有个叫林晓的内地分析师，每天早上都会整理内地的宏观经济数据，发给纽约总部。“上星期，我们通过香港的QFII账户，买入了一家上海的生物医药公司股票。”林晓说，“如果没有中环的券商资源，我们根本没办法这么快完成交易——券商的分析师会帮我们解读内地的监管政策，律师事务所会帮我们做合规检查，甚至连会计事务所都能帮我们做内地企业的财务审计。”
香港交易所的数据显示，2024年沪深港通成交额达到12.3万亿港元，同比增长25%；内地企业在香港的IPO融资额达到1.2万亿港元，同比增长30%。“中环就像一个‘翻译器’，把国际资本的需求和中国市场的规则‘翻译成’彼此能理解的语言。”Mark说，“比如我们想投资内地的新能源公司，中环的券商能帮我们找到最优质的标的，律师事务所能帮我们解决跨境投资的合规问题，甚至连猎头公司都能帮我们找到懂内地市场的分析师。”
2. “‘一国两制’的安全感”
上个月，Mark接待了一个来自欧洲的家族办公室客户。客户说，他们想配置中国内地的私募股权资产，但担心“规则变化”。“我带他们去了香港金融管理局，让他们和里面的官员聊了聊。”Mark说，“客户后来告诉我，‘香港的金融规则和国际接轨，同时又能连接中国内地，这种安全感是其他地方没有的’。”
香港特区政府财政司司长陈茂波2025年的网志里，写过这样一段话：“香港的‘一国两制’优势，让国际资本既能享受国际金融市场的规则，又能便捷地进入中国内地市场。这种‘双重优势’，是香港最独特的竞争力。”
3. “金融生态的‘热带雨林’”
中环的街头，有卖鱼蛋的小贩，有卖报纸的报摊，还有遍布大街小巷的金融机构。Mark说，“这里的金融生态，就像一片热带雨林——有大树（香港交易所、外资银行），有灌木（券商、律师事务所），还有小草（会计事务所、猎头公司）。”
比如，Mark的团队要做一笔内地的并购交易，需要找券商做估值，找律师事务所做尽职调查，找会计事务所做财务审计。“这些机构都在中环，步行10分钟以内就能找到。”Mark说，“如果在新加坡，你可能需要开车半小时，才能找到懂中国市场的律师事务所。”
争议中的“中环未来”：非核心区的“机会”与“挑战”
晚上9点，Mark加班结束，走进“街角咖啡”。阿财笑着递给他一杯冰咖啡：“今天卖了120杯咖啡，比去年同期多了50杯。”
Mark接过咖啡，坐在窗边的位置。窗外，维多利亚港的灯光亮起，中环的摩天大楼里依然灯火通明。他翻开手机，看见一条新闻——“香港特区政府计划发展九龙东的写字楼市场，降低非核心区租金”。
“你知道吗？最近有个争议，说中环的写字楼租金太高，应该发展非核心区。”Mark指着手机屏幕，“比如九龙东的租金，比中环低64%，但交通和配套不完善。有没有外资机构愿意去？”
阿财擦了擦桌子，说：“我有个朋友，在九龙东开了一家餐厅，说最近有几个外资机构的人去看写字楼，但最后还是选择了中环。他们说‘九龙东没有香港交易所，没有券商，太不方便了’。”
Mark喝了口冰咖啡，若有所思：“其实，非核心区的发展，需要解决两个问题——交通和配套。如果九龙东能建一个连接香港交易所的地铁线，再引入一些券商和律师事务所，说不定会有更多外资机构愿意去。”
这时，玻璃门被推开——穿桥水logo衬衫的年轻人走进来，买了一杯拿铁。他看见Mark，笑着打招呼：“Mark，明天我们团队要开欢迎会，来参加吗？”
“当然来。”Mark笑着点头，“对了，你们租的楼层，能看维港吗？” “能，15层，视野特别好。”年轻人举起咖啡杯，“我们老板说，‘能看维港的办公室，才能让客户感受到香港的活力’。”
深夜的中环：永远的“资本舞台”
晚上10点，Mark走出The Henderson大厦。街上的行人少了，但摩天大楼里依然灯火通明。他抬头望着天空，看见一架飞机掠过维多利亚港的上空——那是从北京飞来的航班，载着内地的企业家，载着国际资本的“新希望”。
“你知道吗？上个月，我们团队招了三个内地的分析师。”Mark对旁边的桥水员工说，“他们都是从内地的顶尖高校毕业的，懂中国市场，懂国际规则。” “我们团队也招了两个。”桥水员工笑着说，“老板说，‘未来10年，中国市场是全球资本的核心，而中环是进入中国市场的核心’。”
走到街角，Mark看见阿财的咖啡店还开着。阿财擦着玻璃，看见Mark，笑着挥手：“明天早上，还是热美式加双倍浓缩？” “对，麻烦了。”Mark挥手告别，“明天要和内地的企业家开会，讨论投资项目。”
深夜的中环，风里还飘着咖啡香。The Henderson大厦的灯光里，有Mark的团队，有桥水的分析师，有贝莱德的ETF部门，还有无数正在忙碌的“New Money”。这就是中环，一个永远充满活力的地方——资本在这里“用脚投票”，选择能连接中国市场的“桥头堡”；而香港，用“一国两制”的优势，接住了全球资本的“新选择”。
凌晨1点，Mark回到家。他翻开笔记本，在最后一页写了一句话：“中环的咖啡香里，藏着全球资本的‘新希望’。”窗外，维多利亚港的灯光依然明亮，照亮了他的笔记本，也照亮了香港的未来。
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